O que Commercial Real Estate Investors Deve Saber Sobre Cap Rate

Cap rate ou taxa de capitalização ou simplesmente tampão é a razão da renda anual da propriedade sobre o preço de compra. Esse número é frequentemente mostrado em anúncios de imóveis comerciais. Então você deve conhecer este jargão se você quiser investir em imóveis comerciais. É geralmente um número entre 3% a 10%.

Para aqueles que investem no mercado acionário, taxa máxima é a equivalência do inverso do P / E ratio. Assim, uma tampa de 5% é equivalente a P / E proporção de 20. A principal diferença é no mercado imobiliário o ganho é real enquanto é contábil ganhar no mercado acionário, onde ganhar pode ser reintegrado anos na estrada!

Quanto maior a tampa a maior renda da propriedade e, portanto, produz menos o dinheiro que você precisa para pagamento. Investidores experientes, muitas vezes olhar para a tampa para filtrar imóveis com renda baixa. Alguns investidores preferem propriedades com a tampa que é maior do que a taxa de juros que eles pagam para o empréstimo. Dessa forma, eles sabem que recolher mais aos arrendatários do que pagar ao banco.

Quando a propriedade tem alta taxa de vacância, os corretores de listagem muitas vezes mostram proforma tampa (ou potencial) em vez de captar a atenção dos investidores. Vamos usar o seguinte exemplo para ilustrar o ponto. A propriedade é listada por US $ 1 milhão e é 90% locado. Tem locações brutas com uma renda real bruta de US $ 90K/year e $ 30K da despesa anual. Supondo que a renda é de R $ proforma 110K/year quando está 100% locado no aluguel de mercado mais elevado. Então 3 corretores diferentes listagem pode exibir 3 taxas de capitalização diferentes para a mesma propriedade:

o O primeiro corretor pode usar NOI (Net Operating Income) de US $ 60K/year ($ 90K do rendimento bruto menos despesas de $ 30K) e, assim, a taxa líquida PAC é de 6%. Este corretor calcula a tampa da forma como deve ser.
o O segundo corretor pode usar a renda bruta de US $ 90K e assim a taxa bruta PAC é de 9%.
o O terceiro corretor pode querer usar a receita pro forma de US $ 110K para chamar a atenção dos investidores e, assim, a taxa de CAP proforma é de 11%!

Assim como investidor, você precisa saber o boné, por exemplo, líquida, bruta ou proforma o agente usa. Caso contrário, você pode oferecer muito para a propriedade. Ao mesmo tempo, quando você diz o seu corretor para procurar imóveis com uma taxa máxima certa, verifique se o corretor sabe o cap rate que você tem em mente.
Os retornos de um investimento imobiliário comercial vêm de 4 fontes: a apreciação, o fluxo de caixa, ou seja, taxa máxima, depreciação (writeoffs fiscais), e redução principal de seus pagamentos de hipoteca. Se você investir na propriedade "direito", o maior pedaço do seu retorno do investimento deve vir de apreciação. Muitas vezes existe um conflito entre a taxa de tampão e potencial de valorização forte. Propriedades que oferecem potencial de valorização forte, por exemplo, propriedades novas ou aquelas em boa localização tendem a ter menor taxa de tampa. Por outro lado, as propriedades que estão em mau estado, ou ter contrato de arrendamento do solo são muito mais difíceis de vender. Como resultado, o vendedor irá tentar atrair os compradores com uma maior taxa de tampa. Se você ver um imóvel com taxa máxima invulgarmente elevado na Califórnia, por exemplo, mais de 7%, você deve se perguntar "o que há de errado com esta propriedade?" Provavelmente, você vai encontrar uma razão convincente porque é tão alta.

É a propriedade com maior cap o "melhor" propriedade? A resposta curta é não. Se o investimento fosse tão simples, você não precisa de um conselheiro de investimento. Taxa máxima deve ser um dos vários fatores outros que você considere se você deve investir em uma propriedade. Não deve ser o único fator. Além disso, você pode melhorar a tampa por

o Aumentar a taxa de ocupação.
ó Aumentar a renda quando as concessões atuais expiram.
o Negociar para locações com aumento de renda anual.
o Melhorar a propriedade para atrair inquilinos mais luxuosa.
o Reduzir as despesas não reembolsadas pelos inquilinos.

Ao fazer isso, você pode aumentar a taxa máxima e, conseqüentemente, o valor de seu investimento.